Verhuur/verkoop van bedrijf en/of gronden
Hoofdstuk 1
Bij bedrijfsbeëindiging moet een nieuwe bestemming gezocht worden voor de goederen, die je gebruikt voor je beroepsactiviteit. Enerzijds probeer je dit op een financieel gunstige manier af te handelen. Anderzijds spelen ook persoonlijke wensen en behoeften hierbij een grote rol. De regelgeving, die bij dit proces komt kijken, is enorm uitgebreid. We proberen dit in de volgende bladzijden op een overzichtelijke manier toe te lichten.
1.1 Regeling met betrekking tot de onroerende goederen
Onroerende goederen zijn de gronden, de bedrijfsgebouwen en de woning. Deze kun je (gedeeltelijk) zelf verder gebruiken of verkopen/verhuren. Bij verkoop van onroerende goederen is altijd de tussenkomst van een notaris verplicht om de (authentieke) verkoopakte op te maken. De notaris staat je met raad en daad bij. Je kan ook naar een immobiliënkantoor stappen. Een makelaar behartigt jouw belangen en treedt als tussenpersoon op. Hiervoor moet een schriftelijke opdracht ondertekend worden. In ieder geval is het steeds de notaris, die bevoegd is om de officiële verkoopakte te verlijden.
Tip: Lees goed de voorwaarden na, waaronder de makelaar van het immobiliënkantoor voor jou optreedt en welke vergoeding hij/zij hiervoor aanrekent. Als je zo'n contract ondertekent, zal je meestal zelf geen koper of huurder meer kunnen zoeken zonder het kantoor te vergoeden. Hou hier in alle geval rekening mee. Als je beslist om via een immobiliënkantoor te werken, dan is het raadzaam om bij verschillende kantoren te informeren naar de specifieke voorwaarden. Je hebt hiertoe het volste recht!
1.1.1.Je bent eigenaar van een woning, bedrijfsgebouwen of gronden
Een privé-woning
Als je de woning zelf in volle eigendom bezit, kun je er als eigenaar verder blijven wonen. Je hebt hiertoe het volste recht en blijft dan eigenaar met alle rechten en plichten van dien. Ook alle lasten en taksen met betrekking tot dit onroerend goed moet je verder blijven betalen (onder andere de onroerende voorheffing en eventuele gemeentelijke belastingen).
Verkoop
Je kan er ook voor kiezen jouw woning te verkopen, hetzij openbaar, hetzij uit de hand. Welke verkoop je ook wenst, je zal altijd een beroep moeten doen op een notaris. Je gaat best te rade bij een notaris, die je zelf kiest.
Bij een verkoop uit de hand heeft de koper het recht een notaris van zijn/haar keuze aan te duiden. De kosten van de verkoopakte zijn volledig voor de koper (aktekosten, ereloon notaris, eventuele opmetingskosten landmeter).
Vóór de eigenlijke verkoop zal de notaris een aantal fiscale formaliteiten moeten nakomen. Hij/zij moet de fiscale administraties verwittigen van ieder voornemen tot vervreemding (schenking, verkoop enzovoort ) [Of het nu gaat om de overdracht van een volle eigendom, een blote eigendom of een vruchtgebruik, deze fiscale verwittiging blijft verplicht.] van een onroerend goed door zijn/haar cliënt. Dan kan de fiscus zich beraden of er al dan niet hypotheek zal gevestigd worden op dit goed. Er kan immers een wettelijke hypotheek gevestigd worden, op alle in België gelegen goederen[Alleen de goederen die voor hypotheek vatbaar zijn; ook de onroerende goederen] van de belastingplichtige om zo verschuldigde directe belastingen en/of btw in te vorderen.
Wanneer de verkoopakte wordt getekend, kan de fiscus beslag laten leggen, op het bedrag dat de verkoper-belastingschuldige naar aanleiding van de verkoop zou ontvangen.
Opgelet: Voor echtgenoten, gehuwd onder een gemeenschapsstelsel (onder andere het wettelijk stelsel, waarbij er een gemeenschap is van aanwinsten), worden de personenbelastingen aangezien als schulden van het gemeenschappelijk vermogen en bijgevolg verhaalbaar op de 3 vermogens van de echtgenoten, namelijk het gemeenschappelijk vermogen en de persoonlijke goederen van elk van hen.
Anderzijds moeten btw-belastingschulden als typische beroepsschulden aangezien worden en zijn bijgevolg alleen verhaalbaar op de gemeenschappelijke goederen en de eigen goederen van de echtgenoot-beroepsuitoefenaar en niet op de eigen goederen van de echtgenoot-niet beroepsuitoefenaar.
Indien de notaris zijn wettelijke verplichting, namelijk het melden aan de fiscus, niet nakomt, dan is hij hiervoor persoonlijk aansprakelijk.
Hypotheek.
Bij verkoop van het onroerend goed wordt het goed verkocht voor vrij en onbelast. Dit betekent dat het goed vrij is van elke belasting, ook van hypotheek. Een goed dat bezwaard is met een hypotheek, kan maar verkocht worden mits medewerking van de pandhouder (begunstigde van de hypotheek). Bij de opzoekingen die de notaris doet, behoren ook de opzoekingen op het hypotheekkantoor.
Opgelet: Het feit dat een goed bezwaard is met een hypotheek, komt niet altijd aan het licht bij het afsluiten van een onderhandse[Dit is een verkoopsovereenkomst die zonder tussenkomst van de notaris gesloten wordt.] verkoopovereenkomst. Voorzie als kandidaat-koper steeds in de compromis dat het goed`vrij en onbelast' dient te zijn en dat de verkoop niet doorgaat als dit niet zo is. Let ook op met eventuele belastingschulden van de verkoper! (zie hierboven) In geval het onroerend goed is belast met een hypotheek, kan de notaris aan de pandhouder (meestal bank) vragen onder welke voorwaarden de hypotheek kan gelicht worden: De pandhouder kan vragen om een bepaald bedrag van de verkoop rechtstreeks naar de bank te storten, om een ander onroerend goed in pand te geven (pandwissel). Het gebeurt zeer zelden dat de bank weigert aan de verkoop mee te werken.
Verhuur van de bedrijfswoning
Wat als je ervoor kiest om de woning te verhuren? Let op! Onderstaande wetgeving is louter van toepassing als je alleen de woning verhuurt, niet de bedrijfsgebouwen.
Verhuur je de woning aan een persoon, die er zijn hoofdverblijfplaats van maakt, dan is de huishuurwet van 20 februari 1991 van toepassing. Er wordt verondersteld dat zo'n huurovereenkomst aangegaan wordt voor 9 jaar en dit ongeacht of de overeenkomst mondeling of schriftelijk wordt gesloten.
Van deze regel kan worden afgeweken door een schriftelijke huishuurovereenkomst af te sluiten voor een bepaalde duur van maximum 3 jaar. Een schriftelijke huurovereenkomst met een bepaalde duur van meer dan 3 jaar (bijvoorbeeld voor 5 jaar), of een schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde duur geldt van rechtswege voor 9 jaar. Een mondelinge huurovereenkomst geldt altijd voor 9 jaar.
De huurder kan op elk ogenblik de huur beëindigen, met in achtneming van een opzeggingstermijn van 3 maanden. Wordt de overeenkomst beëindigd tijdens de eerste 3 jaar, dan heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Naargelang de opzegging gebeurt in het 1e, 2e of 3e huurjaar, is de huurder op het ogenblik van de opzegging een vergoeding verschuldigd gelijk aan 3, 2 of 1 maand(en) huur.
Hoe kan je dan als eigenaar jouw woning weer vrij van huur krijgen?
- Ten eerste kan je de huurovereenkomst beëindigen bij het verstrijken van de 9 jaar. Hiervoor moet je ten minste 6 maanden voor de vervaldag van de overeenkomst de tegenpartij een aangetekende brief bezorgen met daar in de opzegging van de huurovereenkomst. Is er geen zo'n opzegging, dan wordt de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden stilzwijgend verlengd voor een duur van 3 jaar.
- Ten tweede heb je als eigenaar ook de mogelijkheid om het contract op te zeggen tegen het einde van het 3e en van het 6e jaar. In bepaalde gevallen zal je een schadevergoeding moeten betalen aan de huurder. Die schadevergoeding bedraagt respectievelijk 9 maanden en 6 maanden huur.
- Als eigenaar-verhuurder heb je ten derde ook de mogelijkheid om de huurovereenkomst op ieder ogenblik te beëindigen met in achtneming van eenopzeggingstermijn van 6 maanden wanneer je zelf of een familielid het huis wil bewonen. De familieleden, die hiervoor in aanmerking komen, zijn de kinderen, ouders, grootouders, broers, zussen, ooms, tantes, kinderen van broers en zussen, schoonbroers en schoonzussen en hun kinderen. Het huis moet worden bewoond binnen het jaar na de effectieve teruggave ervan door de huurder en het moet gedurende ten minste 2 jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.
- Tenslotte is er voor de verhuurder nog de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen omwille van wederopbouw, verbouwing of renovatie van de woning. Hiervoor kan je evenwel slechts opzegging geven tegen het einde van een 3-jarige periode. De voorziene werken moeten het bewoonde gedeelte betreffen en de kosten van de werken moeten hoger zijn dan 3 jaar huur.
Je kan slechts 1 maal per jaar de huurprijs verhogen en dit afhankelijk van de indexaanpassing (gezondheidsindex). Het indexcijfer wordt elke maand gepubliceerd door het ministerie van Economische Zaken en verschijnt in het Belgisch Staatsblad en in de meeste kranten. Elk jaar mag op de verjaardag van de inwerkingtreding van de overeenkomst, de huurprijs geïndexeerd worden.
Opgelet: De onroerende voorheffing kan je als eigenaar nooit ten laste van de huurder leggen. Als huurder kan je dus nooit verplicht worden de onroerende voorheffing te betalen! (Voor de pachtwetgeving geldt precies hetzelfde!)
Verder kom je vrij overeen (schriftelijk) wie welke herstellingen voor zijn rekening neemt. Als je hierover niets voorziet, is het zo dat de huurder de huurdersherstellingen ten laste neemt. De eigenaar betaalt de herstellingen tengevolge van ouderdom en slijtage en ook de herstellingen, waar grote kosten meegemoeid zijn.
Verder doe je er goed aan ook een plaatsbeschrijving op te maken bij de aanvang van de huur. De huurder wordt namelijk bij het beëindigen van de overeenkomst geacht het huis te verlaten in de staat dat hij het gekregen heeft. Heb je als eigenaar geen plaatsbeschrijving, dan wordt het voor jou heel moeilijk, zoniet onmogelijk, om het tegendeel te bewijzen.
Tip: Vergeet ook niet een brandverzekering af te sluiten om je risico's als eigenaar te dekken.
Opgelet: Best verbied je ook dat de woning onderverhuurd wordt of dat de huur wordt overgedragen. Als je dit niet uitdrukkelijk (schriftelijk) verbiedt, is het toegelaten en kan je voor onaangename verrassingen komen te staan.
Als je de volledige boerderij (woning met bedrijfsgebouwen) verhuurt aan een andere landbouwer, dan is de huurwet niet van toepassing maar wel de pachtwet. Deze wetgeving wordt in het volgende punt besproken.
Bedrijfsgebouwen en gronden
Voor de verkoop van bedrijfsgebouwen gelden dezelfde opmerkingen, die hiervoor reeds gemaakt werden in verband met de verkoop van de privé-woning.
Opgelet: Bij verkoop van pachtgoederen, moet de pachter op de hoogte gebracht worden. De pachter heeft recht van voorkoop, met andere woorden hij heeft de voorkeur op andere kandidaat-kopers bij gelijk bod. Bovendien kan de pachter zijn voorkooprecht overdragen, zelfs aan een derde.
Je kan de bedrijfsgebouwen ook in eigendom houden, maar aangezien je ze niet meer exploiteert, kan je ze eventueel verhuren aan een andere landbouwer voor landbouwexploitatie. In dat geval is de pachtwet van toepassing.
Het feit of men nu landbouwer is in hoofdberoep of in bijberoep][Een landbouwer `in bijberoep' is een landbouwer die minder dan 197.493 bef (4895,72e ) per jaar netto uit zijn activiteit als zelfstandige haalt. Daarnaast kan hij nog tewerkgesteld zijn als loontrekkende of een vervangingsinkomen genieten. , doet niets ter zake. Vanaf het ogenblik dat een landbouwer huurt in het kader van zijn bedrijf, is de pachtwet van toepassing met alle gevolgen van dien.
Opgelet: De pachtwet is van `dwingend recht'. Dit betekent dat je er op een aantal punten niet kan van afwijken. Zo moet je er rekening mee houden dat de pacht loopt voor periodes van 9 jaar, dat je slechts een wettelijk beperkte pachtprijs kan vragen en dat je slechts om een beperkt aantal redenen de pacht kan opzeggen.
Opzegging voor eigen gebruik ligt het meest voor de hand.[De vrijgekomen grond kan je doorgeven aan eigen afstammelingen (kinderen of kleinkinderen) of bloedverwanten in de zijlijn (zussen, broers, neven en nichten).] Hierbij moet je een opzegtermijn van het lopende jaar + 3 jaar respecteren. Je bent (of diegene die in de opzegging als begunstigde werd aangeduid) verplicht om het goed gedurende minimum 9 jaar te exploiteren in het kader van een landbouwbedrijf. Opzegging voor eigen gebruik kan reeds aan het einde van de eerste pachtperiode
Als gewezen landbouwer mag je geen 65 jaar zijn op het ogenblik dat deopzeggingstermijn verstrijkt en je de opzegging voor eigen gebruik in jouw voordeel hebt gedaan. Is de opzegging in het voordeel van jouw (klein)kinderen, dan mag het wel.
Opgelet: Er is een bijkomende bescherming in de pachtwet ingebouwd ten voordele van de beroepslandbouwers: enkel een landbouwer in hoofdberoep kan een andere landbouwer in hoofdberoep opzeggen; een landbouwer in bijberoep kan dit niet.
Indien je verhuurt aan een persoon die geen landbouwer is, dan is de pachtwet niet van toepassing en valt de huur onder de regels van de algemene huurwetgeving (niet de huishuurwet). Je kan dan vrij de periode, de huurprijs enzovoort afspreken. Een voorbeeld hiervan is de verhuring van een weide voor recreatiedoeleinden (jeugdverenigingen, luxepaarden, hobby-boer enzovoort).
Opgelet: De onroerende voorheffing kan je als eigenaar nooit ten laste van de pachter leggen. Als pachter kan je dus nooit verplicht worden de onroerende voorheffing te betalen!
1.1.2 Je bent pachter van een aantal onroerende goederen
Ingeval van pacht doen er zich verschillende mogelijkheden voor om de pacht stop te zetten. We zetten ze hierna op een rijtje.
Opzegging van de pacht door de pachter
Je kan als pachter op elk ogenblik zelf de pacht opzeggen. Je moet dit doen meteen aangetekend schrijven of gerechtsdeurwaardersexploot en dient hierbij een opzeggingstermijn van 1 jaar te respecteren.
Opgelet: Als pachter hoef je geen enkele reden op te geven waarom je de pacht opzegt.
Pachtbeëindiging in der minne
Beide partijen kunnen samen een einde maken aan de lopende pacht. Dit akkoord dient bevestigd te worden voor de notaris (akte van minnelijke pachtbeëindiging) of voor de vrederechter (proces-verbaal van minnelijke schikking). Hierbij spreken de partijen vrij de datum af; waarop het goed vrij van pacht wordt gegeven.
Opgelet: In het geval van loopbaanpacht, eindigt de pacht automatisch wanneer de pachter 65 jaar wordt. Er is dus geen opzeg vereist.
Pachtoverdracht - onderpacht
Pachtoverdracht of onderpacht is verboden, tenzij je als pachter beschikt over de schriftelijke voorafgaandelijke toestemming van de eigenaar. De verpachter heeft altijd het recht dit te weigeren en moet zijn reden van weigering niet bekend maken. Je kan wel de pacht overdragen of in onderpacht geven aan jouw kinderen of schoonkinderen, zonder uitdrukkelijk akkoord van de verpachter. Je moet altijd het geheel aan pachtgoederen overdragen of in onderpacht geven.
Op grond van een niet-toegelaten pachtoverdracht of onderpacht kan de eigenaar pachtontbinding vorderen voor de vrederechter. De bevoegde vrederechter is de vrederechter van het kanton waar de bedrijfszetel van de pachter gelegen is.
Opgelet:Het afsluiten van een cultuurcontract (seizoenspacht) kan wel! Hierbij wordt rekening gehouden met de exploitant (= pachter) en niet met de eigenaar.
Voorbeeld: Als `uitbollende boer' heb je nog een loopbaanpacht van 4 jaar lopen. Je kan (zonder voorafgaandelijke toestemming van de eigenaar) deze grond nog gedurende 4 jaar in seizoenspacht geven aan een andere landbouwer. Jij (de pachter) bent immers exploitant.
Op welke wijze de pacht ook beëindigd wordt, je hebt steeds recht op de gewone uittredingsvergoeding (navetten). De schuldenaar van de vergoeding is wettelijk de verpachter, alhoewel in de praktijk dikwijls een regeling getroffen wordt tussen de afgaande en de opkomende pachter.
Hoewel deze vergoeding in principe in elk individueel geval aan de hand van expertise moet worden vastgesteld, kunnen we stellen dat het bedrag van deze zogenaamde navette in realiteit in grote mate bepaald wordt door plaatselijke gebruiken en op forfaitaire basis. Dikwijls wordt de navette bepaald op basis van de pachtprijs van 1 of meerdere jaren of wordt een forfaitair bedrag per ha vooropgesteld (momenteel 12.000 à 15.000 bef [297,47 à 371,84 e ] voor akkerland en 18.000 à 20.000 bef [446,21 à 495,79 e ] voor weide). Indien de partijen niet overeenkomen beslist de vrederechter over het bedrag van de uittredingsvergoeding.
Andere vergoedingen:
Alhoewel wettelijk verboden, is het niet ongebruikelijk om bij het afsluiten vane en notariële pacht van langere duur (eerste gebruiksperiode van minstens 18 jaar), een zogenaamde drempelvergoeding te betalen. Hierdoor koopt de toekomstige pachter een stuk bijkomende rechtszekerheid.
Opgelet: De drempelvergoeding kan, indien de betaling ervan bewezen kan worden, door de pachter voor de rechtbank teruggeëist worden.
Een notariële pacht met een eerste gebruiksperiode van minstens 18 jaar levert anderzijds al een hogere pachtprijs op. Ook op fiscaal vlak (zie hoofdstuk 2) is deze pacht voor de verpachter niet oninteressant.
vzw Boeren op een kruispunt
Brochure: Stoppen met Boeren
Laatste update: 2001
Klik hier voor uw vragen of opmerkingen.