Je bent hier : Dienstverlening  >  Persoonlijke ondersteuning  >  Bedrijfsoplossingen  >  Algemeen  >  Verkoop  >  Benadering 5/12
zaterdag , oktober , 16 2021

Tijdig reageren om blijvend verlies te voorkomen.

Benadeling heeft zijn grenzen

Als een verkoper een onroerend goed verkoopt voor minder dan 5/12 van de waarde, kan hij de koop laten vernietigen op grond van zgn. benadeling. Dit is een recht in het Burgerlijk Wetboek.

De juiste prijs

Een landbouwer verkoopt na lang aandringen van een leverancier zijn landbouwgrond. Niemand hoeft dit te weten: we kunnen dit regelen onder mekaar en laten het zelf notarieel in akte opnemen: dit is de rapste en goedkoopste procedure. De boer had de grond gekocht van zijn vader aan 12.000 euro per ha en kon nu ‘bijna het dubbele’ krijgen. Toen zijn kinderen en familieleden dit ontdekten waren ze furieus: net naast de verkocht grond werd 50.000 euro per ha betaald.

Wat is dat?

  • Men spreekt van benadeling als de prijs van een onroerend goed lager is dan 5/12 van de waarde ervan, bv. een stuk grond 60.000 waard en wordt verkocht voor 24.000 euro. (4/12) Een prijs van 30.000 daarentegen is géén benadeling.
  • Het moet uiteraard gaan om een verkoop, en bv. niet om een ruil of schenking. Ook een inbreng in vennootschap bv is. geen verkoop. Het moet ook om een onroerend goed gaan.
  • Alleen de verkoopprijs telt. Alleen de te lage prijs moet bewezen worden. Andere juridische voorwaarden zoals zgn. bedrog of dwaling komen er niet aan te pas. Juridische spelletjes zijn niet ter zake
  • Termijnvoorwaarden:
    • De vordering voor de rechtbank moet binnen twee jaar na de koop worden ingeleid.
    • Binnen deze termijn kunnen ook erfgenamen de vordering instellen.
  • Actoren
    • Alleen de verkoper (niet de broer of zus) kan de benadeling inroepen. De verkoper kan op voorhand niet contractueel afstand doen van zijn recht om benadeling in te roepen, zelfs al was hij dus op de hoogte van de te lage prijs.
    • Een koper die 1000 keer te veel betaald heeft, zal iets anders moeten verzinnen. Een koper die wordt “beschuldigd” van benadeling kan als verweer met alle mogelijke bewijsmiddelen trachten aan te tonen dat het eigenlijk om een (gedeeltelijke) schenking ging. De leverancier kan inroepen dat hij jaren de boer financieel heeft geholpen met leverancierskrediet. Maar als een belegger (vriend van de leverancier) die grond heeft gekocht, is er geen verband.

Hoe ga je te werk?

Je moet sowieso naar de rechtbank om toelating te vragen om de benadeling te bewijzen. Als de rechter vindt dat er op het eerste gezicht benadeling mogelijk is, stelt hij drie deskundigen aan om de waarde van het goed op het moment van de koop te bepalen.

  • Met deze schatting kan je verder: Door te praten kan de koper overtuigd worden om bij te passen tot 90% van de reële verkoopwaarde,
  • Zonder bij te passen, kan de koop nietig verklaard worden.

Besluit

Als er sprake is van benadeling, is de koop nietig.
De koper kan dan kiezen:

  • ofwel inderdaad de koop ongedaan laten maken,
  • ofwel moet hij als “bevoordeelde” koper opleggen.

vzw Boeren op een Kruispunt kent ervaringsdeskundigen, die je op weg kunnen helpen.

aanmelden homepage

Ik we​ns hulp

Vraag gratis ondersteuning door vzw Boeren op een Kruispunt:

Ja, ik wens hulp

Of bel gratis 0800 99 138
Of 09 330 67 43

Top